投資の基礎 J-REITで知っておくべき用語について
こんにちは。
exit.です。
今回は利回りの高さで注目をされているJ-REITについて知っておくべき用語について取り上げます。
以前にもJ-REITについてはコラムで取り上げています。以下はそのリンクですので、ご参考までにお読みいただければと思います（特徴やメリット・デメリットなどにも触れています）。
まずは簡単に以前のJ-REITのコラムを振り返ります。そもそもREITとは「Real Estate Investment Trust」の略であり、「不動産投資信託」と呼ばれています。また日本で組成されて上場されているものはJapanの「J」を頭につけてJ-REITと呼ばれています。このJリートは一定の条件を満たせば証券取引所に上場でき、株式と同じように時価（その時点での取引価格）で売買することが可能となります。Jリートは、不動産投資法人が投資口を発行して投資家から集めた資金と、金融機関からの借り入れや債券発行によって調達した資金で収益性不動産（オフィスビルや賃貸マンション等）を購入し、そこから得られた賃料・家賃収入や不動産の売買益を投資家に分配金として支払う仕組みとなっています。またJリートは、一定の条件を満たせば法人税が実質非課税になるため、収益のほぼすべてが分配金として支払われており分配金利回りが高くなりやすいという特徴があります。今回のコラムではJ-REITで抑えておくべき用語をいくつか取り上げておきたいと思います。
①保有している不動産の種類
オフィスビルや商業施設に投資を主に行っている場合は、賃料は高くなりますが、景気の動向やテナントの入退去に大きく左右されるため、大型のテナントが退去したりや景気が悪化したりすると大きく賃料収入が減る可能性があります。マンション（賃貸）の場合は、賃料自体は高くはありませんが、景気動向の影響を受けにくく比較的安定する傾向があります。ホテルの場合は、人流に大きな影響を受けるためコロナショックのような状況には非常に弱くなります。物流倉庫も近年では注目をされていますが、こちらも景気動向が大きく左右することになります。このようにリートが保有している不動産の種類によって特徴がありますので、確認しておくほうが良いです。
②時価総額
時価総額が大きい方が流動性は高いため（＝活発に売買されている）、取引が行いやすくなっています。
③分配金利回り
利回りの高いリートの方が人気は出ますが、価格の下落で利回りが上昇していることもあるため注意が必要です。
④NAV（Net Asset Value＝純資産総額）倍率
投資口価格の割安・割高を判断する指標で１より小さいと割安で、１より大きいと割高と判断されます。NAV倍率は投資口価格を１口当たりNAVで割って算出します（NAVの求め方は「純資産額＋不動産の含み損益－負債」でありこれを投資口数で割ると１口当たりNAVとなります）。
⑤NOI（Net Operating Income＝営業純利益）利回り
営業純利益を保有不動産の取得価格（簿価）で割って算出する収益性を測る指標で、NOI利回りが高いほど収益性が高く投資家への高分配につながるとされるものです。
⑥LTV（Loan to Value）倍率
有利子負債総額を総資産で割り、１００をかけて算出する指標で、不動産の評価額に対する借入金の比率のことです。LTVが低いほど有利子負債が少なく安定していると判断され金利上昇リスクも小さくなります（逆にLTVが高ければ有利子負債が多く金利上昇リスクが大きくなります）。
⑦スポンサー
不動産投資法人の資産運用会社に出資する大株主のことです。スポンサーは不動産投資法人の設立・上場に主導的な役割を果たし、上場後もリートの運営に深く関わる企業です。スポンサーの信用力が借入の条件を決める場合もあるため、スポンサーの規模も大切なポイントとなります。
リートについては今後の金融政策によっては価格変動が大きくなる可能性はありますが、不動産はインフレに強いとされる資産の代表です。金利の動向など注意点はありますが、分配月の支払月が異なるREITを組み合わせれば毎月分配金が入ってくるようにすることも可能です。
J-REITについては以下のリンクのサイトよりデータや数値を見ることができますので、投資をする際には参考にしてみてください。
次回も皆様のお役に立つ情報を発信していきます。
本コラムは、特定の商品の勧誘や売買の推奨等を目的としたものではなく、また特定の銘柄および市場の推奨やその価格動向を示唆するものでもありません。投資判断は投資家の皆さまの自己責任でお願い致します。
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