こんにちは。

exit.です。

今回はJ-REIT（日本の上場不動産投資信託）について解説していきたいと思います。

＜J-REITの仕組み＞        

不動産投資信託とは、投資法人が投資家から資金を集め、主に複数の不動産に投資・運用して、賃料収入や売却益などの運用益を投資家に分配する仕組みの商品である。上場基準を満たせば証券取引所に上場でき、株式と同じように証券会社を通じていつでも時価で売買できます。投資家は不動産投資法人が発行する投資証券を購入し、不動産投資法人は、この資金や金融機関から融資を受けた資金などをもとに複数の不動産投資を行います。投資家はまた、一般企業と同様に株価収益率（PER）といった分析のための指標の計算も行うことができるので、複数のREITを比べる際に参考指標として使用することができます。

購入した物件の賃料収入や売買収益から必要経費を差し引いた金額を投資家に分配する仕組みであり、投資法人は、配当可能利益の90％超を投資主に分配するなど一定の要件を満たすことにより、法人税が実質的に非課税となる税制上の恩恵があります。また、一定の要件を満たしたJ-REITは、不動産運用のみを目的として特別な法人と認められます。

※法人税が課税される前に分配金を投資主に支払うことができるため、分配金が損金に計上することができるようになるため、法人税が実質的に非課税となるためです。

不動産投資法人は、法律によって直接運用などの業務を行うことが禁止されているため、資産の運用や保管などの業務は外部に委託している。

主な収益源が賃料収入のため長期に安定した収益や相対的高い分配金利回りが期待できる。また、不動産価格や賃料は物価の影響を受けるため、J-REITはインフレに強い資産といわれており、複数の不動産に投資するためリスク分散効果が期待できる。なお、投資主が受け取った分配金は配当所得となるが、申告しても配当控除は受けられない点には注意が必要です。

＜REITの種類＞

単一用途特化型REITと複合用途型REITがあります。単一用途特化型REITの種類は以下のようなもので、複合用途型REITは２つ以上の用途の不動産に投資するREITのことです。

・オフィス特化型

・住居特化型

・商業施設特化型

・物流施設特化型

・ホテル特化型

・ヘルスケア施設等特化型

＜J-REITのメリット＞

①少額投資

現物の不動産投資となるとローンを組んだり、多額の現金が必要となったりしますが、REITの場合は数万円から不動産投資を行うことが可能になります。

②分散投資

個人で複数の不動産を所有するとなると多額の現金を準備する必要やローンを組む必要がありますが、REITであれば様々な用途や地域への投資が可能になります。

③流動性

現物の不動産と異なり、上場されている（証券市場で取引されている）ため換金性が高いです。

④インフレ対策

賃料は物価と連動する傾向が強いため、分配金がインフレによって増加する可能性があり、またインフレによって資産価値が減少しづらい投資です。

⑤専門家による運用

不動産投資には物件の選定や収益分析、物件の管理や契約関連の事務など専門的な知識が必要になりますが、REITではそのような知識がなくても不動産に投資ができます。

＜J-REITのリスク＞

①不動産市場のリスク

不動産の賃貸市況や売買状況、経済情勢などの要因によって不動産の賃料や不動産の評価価格が変動します。

②金利変動リスク

金利の上昇は、金融機関への支払利息が増えることを意味するため収益の減少要因となります。不動産投資に必要となる資金は金融機関からの借り入れで賄うことが多いためです。

③地震・火災などによるリスク

自然災害などの要因により、実物の不動産が毀損したり、滅失したりしてしまった場合に、REITの価値が減少する可能性があります。その結果、分配金の減少となる可能性もあります。

③上場廃止リスク

トヨタのような一般企業と同様にキャッシュフローの悪化による倒産や、証券市場の上場廃止基準に該当する場合には、上場廃止となる可能性があります。ただし、不動産の価値がゼロになるわけではないので、不動産の売却により投資資金の一部（全額は可能性が低いと考えられます）が返金される場合もあります。

＜J-REITの今後の展望＞

コロナショックによりリモートワークが推奨された結果、オフィス需要は大きく減退する可能性があり、REITの種類によっては収益を上げるのが難しくなってしまうのではないかと思います。また、従来は良い不動産と考えられていた物件が、将来的には悪い不動産になってしまう可能性が高くなったと思われます。それでも、投資の地域や種類によってはまだまだ大きく収益を上げる可能性があるREITは残されていると思いますので、不動産をポートフォリオに入れたいけど、現金をそこまで割けない、リスクをそこまで取れないという人の投資の選択肢としてのREITは残っていくと考えます。また、上場不動産投資信託以外にも、証券会社で買うことのできる投資信託では、日本以外の不動産に投資を行う商品もありますので、こちらも必要に応じてご自身のポートフォリオに入れていただくことも、資産分散（地理的、資産クラスの分散）の観点から良いかもしれません。また、海外勢の動向としても、日本の不動産を買う動きも見せていますので、注目をしてみると良いかもしれません。

次回も皆様のお役に立つような情報を発信していきたいと思いますので、宜しくお願いします。

※本コラムは情報の提供を目的としています。投資はくれぐれも自己責任にてお願い致します。